올 하반기들어 전세가격 하락세가 본격화하면서 집주인의 11%는 가진 금융자산을 처분하고 금융기관 대출까지 받아야 보증금 하락분을 돌려줄 수 있는 것으로 추정됐다. 일부 가구는 금융자산을 처분하고 대출을 받더라도 온전히 보증금 차액을 돌려주기 어려운 것으로 분석됐다.

한국은행은 22일 발표한 금융안정보고서를 통해 “최근 주택 매매가격과 함께 전세가격 또한 지난 6월부터 하락 전환한 뒤 하락 폭이 확대되는 반면 월세가격은 상승세를 지속하고 있다”고 밝혔다.

전월세거래 중 전세 비중은 2020년 59.5%, 지난해 56.5%, 올해 1∼9월 48.2%로 점점 하락하고 있다.

한은은 “전세가격 하락은 과도하게 상승했던 전세가격이 조정되는 양상을 내포하고 있다”며 “실수요자의 거액 임차자금 조달부담 감소, 갭투자 유인 축소 등을 통해 주택시장 안정에 긍정적 영향을 미친다”고 밝혔다.

그러나 전세가격이 단기간에 급락할 경우 임대인 일부가 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 점은 우려되는 요인이다.

한은이 지난해 가계금융복지조사를 활용해 전세가격 하락 시나리오별 보증금 반환능력을 점검한 결과 보증금 10% 하락 시 집주인(전세임대가구)의 85.1%는 금융자산 처분을 통해 보증금 하락분을 마련할 수 있을 것으로 추정됐다.

그러나 11.2%는 금융자산 처분과 함께 신용대출, 주택담보대출 등의 금융기관 차입이 필요한 것으로 분석됐다. 3.7%는 금융자산 처분 및 추가 차입으로도 보증금 하락분을 마련하기 어려운 것으로 나타났다. 이들은 구체적으로 가구당 평균 약 3000만원이 부족한 것으로 분석됐다.

한은은 현재까지 전세자금대출 차주의 부채상환 능력은 비교적 양호하다고 밝혔다.

지난 3분기 기준 전세자금대출 차주 중 고신용자와 고소득자의 비중이 각각 84.7%와 62.7%로 높고, 총부채원리금상환비율(DSR)은 31.5%로 낮은 편으로 나타났다.

한은은 “임대인의 보증금 반환능력이 전반적으로 양호해 금융시스템 안정에 미치는 부정적 영향은 크지 않지만 주택가격 하락 기대가 지속되는 상황에서는 위험을 경계할 필요가 있다”며 “정부는 임대인의 부담 완화를 위해 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제의 완화를 추진하고 있는데, 전세자금대출이 임대인의 갭투자 자금으로 이용되지 않도록 전세자금대출에도 DSR 규제를 일부 적용하는 방안도 검토할 필요가 있다”고 제언했다.