30년 이상 된 노후화 아파트는
안전진단 없이도 재건축 착수
1기 신도시 윤 정부 임기 내 착공
일각 “업자 살리기에 그칠 수도”

비아파트 시장 활성화를 위해 앞으로 2년 내에 준공되는 60㎡ 이하 소형 다세대, 다가구, 오피스텔 등은 여러 채를 구입해도 취득세, 양도세, 종합부동산세를 낼 때 주택 수 산정에서 제외한다. 지은 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있고, 재개발 문턱도 낮아진다. 공급과 수요 측면에서 규제를 풀어 시장을 활성화하겠다는 것이 정부의 의도지만 자칫 투기 수요를 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

정부는 10일 진행한 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에서 주택 공급 확대 및 건설경기 보완을 위한 대책을 발표했다. 발표된 정책은 도심 주택 공급 확대, 다양한 유형의 주택 공급 확대, 신도시 등 공공주택 공급, 건설경기 활력 회복 등 4가지다.

대책의 핵심은 정비사업 규제를 대폭 완화한 도심 주택 공급 확대안이다. 정부는 사실상 안전진단을 없애기로 했다. 기존에는 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했는데 앞으로 안전진단 통과 없이도 정비사업을 바로 착수할 수 있게 됐다. 안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다. 또 안전진단이 걸림돌이 되지 않도록 기준을 개선키로 해 대폭적인 기준 완화를 예고했다. 특히 재건축조합 설립 시기를 앞당겨 사업기간을 단축하기로 했다. 준공 30년이 지난 아파트는 재건축추진위 등을 바로 구성할 수 있도록 해 정비구역 지정과 조합 설립을 동시에 진행할 수 있게 됐다.

국토교통부는 통상 안전진단에 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년이 걸리는 점을 감안하면 평균 13년가량인 사업기간을 3년 정도 줄일 수 있을 것으로 보고 있다. 신속통합기획(신통기획)까지 적용하는 서울 내 단지는 5~6년까지 단축이 가능할 것으로 보인다.

정부는 1기 신도시 재정비 시기도 앞당겨, 윤석열 정부 ‘임기 내 착공’으로 목표를 재설정하고 재건축 아파트 첫 입주 시기는 2030년으로 제시했다. 재개발 착수 요건도 완화된다. 현행 3분의 2로 산정한 노후도 요건은 60%로 낮춘다. 해당 지역에 신축 빌라가 있어도 재개발에 착수할 가능성이 높아진다는 의미다. 노후도만 충족하면 접도율(폭 4m 이상의 도로에 접해 있는 비율)과 밀도도 따지지 않기로 했다. 공유지는 전원 동의가 아닌 4분의 3 동의를 받으면 개발할 수 있도록 했다.

서울 등 수도권에 집중된 비아파트는 각종 건축 규제를 낮췄다. 도시형생활주택은 가구 수 제한, 방 설치 제한이 모두 폐지되고 주차장과 입지 규제는 완화된다. 수요를 늘리기 위해 앞으로 2년 내 준공되는 소형 신축 주택을 사는 개인은 취득세, 양도세, 종부세를 산정할 때 주택 수에서 제외한다. 몇채를 사더라도 보유세가 늘지 않는다. 2020년 8월 폐지된 단기 등록임대는 부활한다. 종부세 합산·양도세 중과 배제 등 세제 혜택을 임대사업자에게 다시 줘 비아파트 수요를 끌어올리겠다는 것이다. 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입할 때도 2년간 세제 산정 때 주택 수에서 제외한다. 대상은 면적 85㎡, 6억원 이하 주택이다.

2020년 폐지 단기 등록임대도 부활…각종 세금 감면

10일 이후 주택사업자로부터 최초 구입한 미분양 주택부터 세제 혜택이 적용된다.

공공주택 공급은 2024년 14만호 이상을 목표로 잡았다. 민간 미매각 토지와 한국토지주택공사(LH) 택지 중 미매각 부지로 공공주택 공급을 늘린다는 계획이다.

민간이 참여하는 공공주택 공급도 LH 연간 물량의 30%까지 확대한다. 3기 신도시는 신규 택지 2만호 발굴을 추진하고, 개발제한구역(그린벨트)도 해제하는 방안을 추진한다.

지방자치단체가 해제할 수 있는 그린벨트와 유휴부지 등을 활용해 수도권을 중심으로 신규 택지를 발굴, 2만가구를 추가로 공급한다.

김인만 부동산연구소 소장은 “주택 공급을 꾸준히 늘려야 할 필요는 있지만 비아파트 중심으로 규제를 완화해 공급을 늘리는 방향은 우려된다”면서 “이명박·박근혜 정부 시절 비아파트 규제를 풀었을 때처럼 이번 정책이 업자 살리기에 그칠 수 있다”고 말했다.