서울시는 대규모 개발보다는 도시재생사업으로 시정 방향을 정해놓고 있다. 하지만 걸림돌이 있다. 서울주택도시공사(SH공사)와 같은 지방공기업이 민간조합과 공동으로 시행하는 정비사업의 경우 민간사업으로 분류돼 공사채 발행 승인 대상 사업이 아니라는 행정자치부 규정이다. 또한 현행 지방공사채 발행 운영기준은 개별 사업 단위에서 이익률이 최저 2% 이상인 경우만 공사채 승인을 해주고 있다. 재난위험이 있거나 환경이 열악한 지역의 재생사업은 자금 조달이 어려운 것이다.

게다가 해당 지역의 역사와 문화, 주민 특성을 고려해 정교하게 추진해야 하는 도시재생사업 특성상 이를 일일이 법률에 반영해 중앙정부가 주도하는 것은 현실적으로 불가능한데도 대부분의 권한이 중앙에 있다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “국토교통부는 기본적으로 기획부서로, 작은 규모의 사업은 지역 사정을 잘 아는 지방자치단체로 다 넘어가야 한다”며 “현장 사정을 잘 모르는 중앙정부가 권한을 쥐고 있기 때문에 사업 추진 과정에서 마찰을 빚는 경우가 많다”고 말했다.

2013년 국토부는 서울 양천구 목동 유수지 10만5000㎡에 2800가구 규모의 행복주택을 짓겠다고 발표했다. 행복주택 20만호 건설은 박근혜 전 대통령의 대표 공약이었다. 하지만 정부가 주민들과 대화 없이 일방적으로 시범사업 대상지로 선정하면서 극심한 주민 반발을 겪다가 소송까지 이어졌고 결국 사업이 취소됐다.

조 교수는 “공공임대주택은 지역별 수요 등을 꼼꼼히 짚어 수요자 맞춤형 공급이 돼야 하지만 정부는 지역 사정보다 대통령 공약 같은 사업적 판단에 따라 밀어붙이는 경우가 많다”며 “정부가 최소한의 가이드라인을 만들고 제도적·재정적 지원을 해주되 세부적인 사항은 지역에서 할 수 있도록 해야 한다”고 지적했다. 공공임대주택 입주자 선정 권한, 자격, 분양 대상 등에 대한 결정 권한도 중앙정부가 대부분 갖고 있다.

지자체가 권한을 가질 때 더 적절한 공공사업 추진이 가능하다는 것은 최근 지자체들의 다양한 맞춤형 임대주택 공급에서 확인된다. 2013년 말 국토부 공공주택업무처리지침에 ‘2인 이하 가구용 임대주택의 입주자를 선정하는 경우에는 해당 물량의 30% 범위에서 지역 특성 및 입주 수요 등을 감안해 입주자를 별도로 선정할 수 있다’는 규정이 신설되면서 예술인·청년창업가·홀몸어르신 등 다양한 계층의 공공임대주택 입주가 가능해졌다.