앞으로 서울 도심에 싱가포르 ‘마리나원’과 같은 용적률 1300%의 초고밀 복합개발단지 조성이 가능해진다. 거주시설과 상업시설, 체육시설, 공원이 한 건물 안에 함께 조성되는 복합건물도 들어설 수 있게 된다.

국토교통부는 이 같은 내용의 ‘도시계획 혁신방안’을 6일 발표한다고 5일 밝혔다. 주거·상업·공업 등 토지의 용도와 밀도(용적률·건폐율)를 엄격하게 구분해온 기존 도시계획 체계 방식에서 벗어나 고밀·복합개발을 할 수 있는 기본틀을 새로 마련한다는 이번 방안의 골자다. 즉 학교용도 부지에는 학교만 들어가고, 주거용도지역에는 주택만 들어가던 기존 도시계획을 버리고, 학교부지에 학교, 사무실, 공원, 주거시설이 한꺼번에 들어갈 수 있도록 하겠다는 것이다.

국토부는 우선 지방자치단체와 민간이 도시규제 제약 없이 개발할 수 있는 ‘도시혁신구역’을 도입한다. 일명 ‘한국형 화이트존’을 만들겠다는 얘기다.

이는 오세훈 서울시장이 재선(4선) 후 첫 출장지로 선택했던 싱가포르 마리나베이 내 복합개발단지 ‘마리나원’을 방문에서 내놓은 구상과 동일하다. 싱가포르 마리나원은 용도복합형 개발방식인 ‘화이트 사이트’가 적용된 곳으로, 토지이용규제가 없다. 용적률은 1300%(지하 4층~지상 34층)에 달한다.

당시 오 시장은 “지역 실정에 맞는 개발계획 수립과 실행을 위해서는 지자체장의 실질적인 권한을 법제화할 필요가 있다”면서 정부의 협조를 요구한 바 있다. 이번 도시계획 혁신방안의 제1과제인 ‘도시혁신구역’은 서울시의 요구를 그대로 수용한 것으로 볼 수 있다.

‘도시혁신구역’은 기존 도시계획 틀에서 벗어나 토지·건축의 용도제한을 두지 않고, 용적률과 건폐율 등을 지자체가 자유롭게 정할 수 있도록 한다는 게 핵심이다. 특히 민간사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우 정부와 지자체가 도시개발 사업구역으로 지정한 것으로 보고 제안자에게 도시개발법상 사업시행 자격까지 부여하기로 했다.

또 기존 체육시설이나 대학교, 터미널 등 다중이용시설을 본래기능을 살리면서 고밀·고도화하는 ‘도시계획시설 입체복합구역’도 새롭게 도입한다. 국토부는 다중이용시설을 복합화하거나 지하화할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 종합의료시설, 전시장, 체육시설 등도 설치할 수 있도록 허용한다는 방침이다. 용적률·건폐율도 도시계획위원회 심의를 거쳐 1.5~2배까지 상향한다. 민간이 도시계획시설 입체복합구역 사업에 참여할 경우 민간에 국공유재산 장기사용 특례를 부여하는 방안도 추진한다.

국토부의 이번 발표 첫 수혜지는 용산 철도정비창 부지가 될 것으로 보인다. 국토부는 “민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등 다양한 시설이 고밀 융·복합되는 개발사업이 활성화될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

주거지역 내 상업시설 설치, 공업지역 내 주거·상업시설 설치 등 기존 용도지역 내 용도변경 없이도 다른 용도시설 설치를 허용하는 ‘복합용도구역’도 도입된다. 단 복합용도구역 내 시설은 기존 용도지역의 용적률을 적용받는다.

도시혁신구역·복합용도구역으로 지정받기 위해서는 민간사업자가 ‘공간재구조화계획’을 수립해 지자체에 제출하면 지자체가 주민 및 지방의회 의견을 수렴하고, 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 최종승인한다.

정부는 이번 방안이 지가상승으로 연결될 수 있는 점을 고려해 공공기여 방안도 마련했다. 기존 지구단위계획 지정·변경을 통한 이전부지·역세권 개발 등에만 적용했던 공공기여를 공간혁신구역까지 확대·적용하고, 환수방식은 토지가치 상승범위에서 지자체와 사업자간 사전협상으로 결정한다.

다만 이번 방안은 법개정이 필요해 야당의 협조 없이는 추진이 어렵다. 국토부는 1월 중 개정안을 발의하고 하위법령 정비작업에 착수한다는 계획이다.