“제가 오죽하면 농담으로 조물주보다 위대한 게 건물주라고 그러겠나.”

2년 전 MBC PD수첩에 출연한 한 재무설계사가 한 말이다. 최근에는 건물주가 신의 반열에 올라섰다는 뜻으로 ‘갓물주’라는 말도 쓰인다. ‘갓물주’들이 부동산을 통해 벌어들이는 소득이 1년에 400조원에 달한다면 믿을 수 있을까.

지난 6월 말, 남기업 토지+자유연구소장은 모든 건물주들이 부동산을 통해 1년간 벌어들이는 매매차익과 임대료를 합치면 2014년의 경우 약 422조원일 것으로 봤다. ‘부동산 소득과 소득 불평등’ 보고서에서 남 소장은 건물주들의 부동산 소득을 ‘불로소득’으로 규정했다. 보고서에 따르면 부동산 매매차익 소득은 2007년 GDP(국내총생산) 대비 42.1%인 273조8000여억원에 달했다가 부동산 경기침체 등의 여파로 점차 비율이 낮아지고 있다. 하지만 2014년에도 매매차익 소득은 GDP의 28.4% 수준인 175조2000여억원으로 나온다.

기존에는 부동산 ‘소유’의 불평등에 초점을 맞춘 연구가 많았다. 정부에서도 통계를 발표할 때, 자가 주택을 소유한 비율이 얼마나 되며, 상위 10% 부자들은 전국 토지의 몇 %를 가지고 있는지 여부를 중심으로 발표했다. 부동산 ‘소득’을 분석할 때는 임대소득만이 주된 분석 대상이었다. 여기에는 여러 가지 이유가 있지만 매매차익의 전체 규모를 파악하기 어렵다는 문제가 있다.

연간 부동산 매매차익의 전체 규모를 파악하는 공식 자체는 어렵지 않다. 특정 해의 모든 부동산 양도가액에서 과거 시점의 취득가액을 빼기만 하면 된다. 공식으로 표현하면 ‘현재 시점의 양도가액-과거 시점의 취득가액=부동산 매매차익’이다. 이런 방법으로 국세청은 매년 양도차익 통계를 발표하고 있다. 차익을 정확히 알아야 과세를 제대로 할 수 있기 때문이다. 최근 5년간을 보면 2011년의 전체 양도차익은 약 51조800여억원이었고, 지난해는 58조5320여억원이었다. 국세청은 이 양도차익에서 장기보유 특별공제를 뺀 값을 ‘양도소득’이라 명명하고 있다. 지난해 양도차익의 경우 연간 국내총생산액인 1463조6000여억원과 비교하면 4%가 채 안 된다. 남 소장은 국세청이 발표한 양도차익만 가지고는 전체 부동산 매매차익을 알 수 없다고 봤다. 1가구 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 대상이며, 1가구 2주택자 중에서도 부모를 모시고 사는 등의 이유로 잠시 2주택이 됐다는 이유로 비과세 대상이 되는 경우가 여러 가지 있다. 또한 1가구 1주택자가 전체 주택 자가소유자 중 80%를 넘기 때문에, 1가구 1주택자들이 거두는 매매차익에 대해서는 전혀 알 수가 없다.

또 다른 문제는 각 개인의 ‘과거 시점의 취득가액’을 알기 어렵다는 점이다. 이 때문에 남 소장은 취득세를 통해 부동산 평균 보유기간을 역추산하는 방식으로 과거 취득가액의 ‘평균값’을 구했다. 행정자치부의 지방세정연감 등을 통해 취득세 현황을 알 수 있고, 취득세율을 통해 역추산하면 그해 거래된 부동산가액의 총액을 알 수 있다. 국세청 통계에서 ‘양도가액’에 해당하는 부분이다. 예를 들어 2015년 전체 부동산의 가격이 500조원인데, 그 중 50조원이 거래된 것이라면, 그해 매매된 부동산들은 평균적으로 10년의 보유기간을 가졌다고 가정하는 것이다. 남 소장의 연구 결과 주택은 평균 약 7년, 일반 건축물은 18년, 토지는 5년의 보유기간을 가진 뒤 거래된다. 2015년에 매매된 부동산은 평균적으로 2008년에 취득한 것으로 보고 매매차익을 구한 것이다. 이렇게 구해진 부동산 매매차익 추정치는 국세청이 발표한 양도차익과 3배 이상 높은 수치를 보인다.

한 부동산학과 전공교수는 남 소장의 연구서에 대해 “그 분은 정치학자 아니냐”며 “보고서를 보긴 했지만 학회에서 정식으로 발표한 논문이 아니라 학문적 의미는 거의 없다. 신문에 칼럼을 쓰듯이 자신의 주장을 밝힌 것으로 보고 있다”고 말했다. 그는 “남 박사와 같은 방식으로 매매차익을 연구한다는 말도 들어본 바 없다”고 덧붙였다.

부동산이 매매되기까지 보유기간을 추정해서 매매차익을 구하는 방식은 과거에도 있었다. 이정우 경북대 명예교수는 경제통상학부 교수 시절인 1991년 ‘한국의 부, 자본 이득과 소득 불평등’이라는 논문을 발표했다. 이 논문에서 이 명예교수는 국토개발연구원(현 국토연구원)의 보고서를 통해 한 해의 토지거래 규모를 구했다. 1년에 전체 토지의 10%가 거래됐다면 해당 토지는 10년에 한 번 거래됐다고 가정하는 것이다. 이런 방식으로 이 명예교수는 1989년 토지를 통한 자본이득(매매차익)이 당시 국민총생산(GNP)을 상회하는 53조5000억원일 것으로 봤다.

임대료 소득에 관해서는 기존 부동산 학자들도 많이 연구를 했다. 남 소장은 귀속임대료를 통해 건물주들의 전체 임대료 규모를 추산했다. 귀속임대료는 ‘묵시적 소득’이라고도 불린다. 묵시적 소득은 1968년 유엔 국민경제체계에서 언급된 이후 학자들의 연구주제가 됐다. 한국에서는 2009년 정의철 건국대 부동산학과 교수가 묵시적 소득이 소득 불평등에 미치는 영향을 연구한 바 있다. 묵시적 소득은 자가 부동산 소유자가 임대료를 내지 않음으로 인해 발생하는 상대적인 이득을 말한다. 묵시적 소득을 고려하지 않았을 경우 주택 소유자가 실제로 살고 있는 집의 임대료가 계산에서 제외되기 때문에 ‘모든 부동산’의 잠정적 임대료를 구하기 위해서라도 묵시적 소득이라는 개념이 필요한 것이다. 또한 묵시적 소득은 임대료를 부동산이 발생시킨 불로소득으로 보는 관점을 반영한 것이기도 하다.

정의철 교수팀은 주택의 경우 주택 가격에서 대출금을 뺀 가격에서 3년 만기 회사채 수익인 4.73%를 곱해 가구당 약 321만원의 묵시적 소득이 발생했다고 추정했다. 남 소장은 주택의 경우 4%, 일반 건축물은 5%, 농지는 1.5%의 연간 임대료를 받는다고 가정했다. 연구 결과 2007년 165.7조원이었던 귀속임대료는 매년 올라가 2014년에는 246.8조원에 달했다.

묵시적 소득을 두고 두 학자가 비슷한 연구를 했고, 두 사람 모두 부동산 소득으로 인한 불평등이 심각하다는 결론에도 도달했다. 다만 정 교수는 매매차익을 제외한 부동산 소득은 총소득에서 차지하는 비율이 최대 3.7%에 불과하다며 소득 불평등의 주된 원인은 근로소득이라는 결론을 내렸다. 정 교수는 “부동산 매매차익은 소득이 아니다”라고 말했다. 정 교수는 “소득은 한 달, 1년의 기간을 정한 유량(flow)의 개념인 데 비해 자산은 저량(stock)의 개념이다. 매매차익은 자산을 팔아서 생긴 이득인데, 이것을 합쳐서 계산하는 게 학문적으로 맞는지 모르겠다”고 말했다.

또 다른 부동산 학자 ㄱ씨는 통계의 한계를 지적했다. ㄱ교수는 “아무리 남 소장이 계산을 했다 한들 데이터를 가지고 한 것이 아니라 추정일 뿐이다. 국세청에서는 모든 사람이 언제 부동산을 사고 팔았는지 모든 자료를 갖고 있는데, 그 정보가 학자들에게 오픈되지 않는 한 매매차익을 가지고 연구를 하는 게 사실상 불가능하다”며 “양도차익에 대해서도 차익이 발생한 다양한 요인이 있기 때문에 무조건 ‘소득’이라고 해석할 수 있는지 학문적인 검토도 필요하다”고 말했다.

반영운 충북대 도시공학과 교수는 부동산이 ‘온전한 사유물’이라는 인식 자체가 변해야 한다고 봤다. 반 교수는 “건물의 경우 개인의 재산권을 인정한다 하더라도 토지는 공적인 자산이라는 생각으로 접근해야 한다”고 말했다. 반 교수의 주장을 정리하면 이렇다. 토지는 일반적인 상품과 다르게 시간이 지난다고 해서 낡고 가치가 떨어지지 않는다. 오히려 위치 등 사회적 여건에 따라 시간이 지날수록 가치가 상승하기도 한다. 아무리 주택을 많이 공급해도 가격이 잡히지 않고 부동산 투기 흐름이 잘 잡히지 않는 이유도 이런 토지의 특성에서 비롯한다.

토지가 공공재라는 인식이 아예 없다 보니 일부 상위계층이 토지를 독점하는 현상도 오랫동안 이어지고 있다. 2013년 11월 발표된 국토교통부의 최신 토지 소유 현황에 따르면 전체 국민의 27.9%만이 토지를 소유하고 있으며, 인구의 약 1%인 50만명이 전체 토지의 55.2%를 갖고 있다. 전체 토지 소유 가구인 총 1200만 세대 중 상위 1%는 면적 기준으로 약 31.3%, 상위 10%는 약 76.7%를 소유한 것으로 나온다. 반 교수는 “토지 독점 때문에 토지비가 높아져 생산 의욕은 날이 갈수록 떨어지는 등 국가적인 낭비가 심하다. 토지는 공적 자산이라는 인식 하에 재산세, 종합부동산세 등 토지에 대한 보유세를 강화시켜야 한다”고 말했다.

남 소장의 부동산 불평등 해소방안도 반 교수와 일맥상통한다. 남 소장은 노무현 정부 시절 종합부동산세가 조세저항에 부딪혀 유명무실화된 전철을 밟지 않으려면, 보유세 강화를 통한 세수 증대가 국민들에게 직접 혜택을 줘야 한다고 봤다. 이런 차원에서 남 소장은 “인공지능의 발달 등에 대응하기 위해서라도 기본소득 도입이 필요하고, 부동산 불로소득을 제대로만 회수한다면 기본소득 재원 마련은 생각보다 쉬울 수도 있다”고 말했다. 그는 “과거 종부세는 지방교부금의 형태로 돌아갔기에 시민들의 피부에 와닿지 않았다. 하지만 기본소득은 실제 주머니에 들어가는 돈이기에 체감효과가 크다”고 덧붙였다. 또한 부동산 불평등 해소를 지지하는 학자들은 부동산 경기침체로 인한 충격을 완화시키는 데에도 기본소득이 좋은 대안이 될 것으로 봤다. 전국민의 가처분소득이 늘어나기 때문에 경기둔화를 어느 정도 막을 수 있다는 것이다.

남기업 소장 “부동산 소득이 불평등 만드는 중요한 원인”

토지+자유연구소의 남기업 소장(46·사진) 전공은 경제학이 아닌 정치학이다. 정치학으로 학위를 받았다고 해서 부동산 문제에 관심을 갖지 말라는 법은 없다. 2005년 성균관대에서 박사학위를 받은 남 소장의 학위논문은 토지 공공성을 강화하자는 주장을 펼친 헨리 조지에 관한 것이었다. 박사학위를 받은 이후 남 소장은 토지정의시민연대에서 활동하면서 공정한 토지제도에 대한 연구를 이어 왔다. 남 소장으로부터 부동산 매매차익에 관한 연구를 하게 된 계기를 물었다.

부동산 매매차익 연구를 하게 된 이유는 무엇인가.

“부동산의 소유 편중도가 굉장히 심하다는 건 모두가 아는 사실이다. 부동산 가격이 폭등하면 부동산이 없는 사람은 손해를 보고 부동산을 많이 가진 사람들은 엄청난 이익을 본다. 이것을 소득 불평등이라는 관점에서 분석해야 하지 않겠느냐는 생각은 전부터 해왔다. 보다 직접적인 계기는 지난해 12월 장하성 교수가 쓴 <왜 분노해야 하는가>라는 책이다. 그 책에서 장 교수는 재산 불평등이 심각한 것은 인정하지만, 재산에서 발생하는 소득이 얼마 안 되기 때문에 재산 불평등이 소득 불평등의 중요한 원인이 아니라고 단언했다. 물론 장 교수의 책에서 많은 지식을 얻기도 했지만 저나 토지+자유연구소에서 관심을 가져 왔던 토지, 부동산 문제가 이렇게 소홀하게 취급되어도 되는지, 실제로 부동산에서 발생하는 소득이 얼마 안되는 것인지 직접 계산을 해봐야겠다고 생각했다.”

부동산으로 인한 소득이 연간 400조원이 넘는다는데, 너무 많은 것 아닌가.

“저 역시 처음에는 수치가 너무 높게 나와서 과대계산이 아닌가 싶었다. 그래서 엑셀로 여러 차례 계산을 다시 해봤지만 결과는 같았다. 사실 저는 굉장히 보수적인 방식으로 계산했다. 귀속임대료의 경우 제가 연구한 바에 주택의 통상적인 연간 임대료는 부동산 가격의 4~7%다. 농지의 경우 연간 임대료가 2% 정도다. 저는 최대한 보수적으로 잡아서 주택의 경우 4%, 농지의 경우 1.5%의 연간 임대료를 받는다고 가정하고 계산한 것이다.”

기존 부동산 연구자들은 매매차익과 소득 불평등 문제를 잘 연결짓지 않는 것 같은데.

“이론이 생명력을 가지려면 현실을 잘 설명해야 한다. 그런데 현재 부동산과 관련한 소득 연구에서는 매매차익이 거의 제외돼 있다. 그러다 보니 현실의 모순이 축소돼 보이고, 결과적으로 부동산 관련 정책 수립에 장애를 초래한다. 주택만 봐도 연평균 100조원 이상의 매매차익이 발생하는데, 이 과정에서 무주택자들은 집값 상승으로 피해를 보고 다주택 소유자들은 엄청난 혜택을 누리고 있다. 부동산 소득이 불평등을 만드는 중요한 원인 중 하나라고 분명히 말할 수 있다.”

부동산 소득 불평등이 다른 소득 불평등과 차이점이 있다면.

“노동소득의 경우 정규직과 비정규직, 대기업과 중소기업 노동자 사이에 액수 차이는 있지만 다들 임금을 받기는 한다. 하지만 부동산 소득의 경우 부동산이 없는 사람들은 아예 배제된다. 상위 10%가 토지의 절반 가까이를 갖고 있고, 서울의 경우 자가 주택을 가진 비율이 41%밖에 안 된다. 자기 집이 없는 사람은 실업자나 마찬가지인 셈인데, 인구의 절반 가까이가 실업자인 현상을 당연히 연구해야 하는 것 아닌가.”

어떤 학자들은 학회에서 정식으로 발표하지 않은 보고서는 학문적 가치가 없다고도 하는데.

“저는 이전에도 한국공간환경학회 등에서 논문 발표를 했다. 이번에 낸 보고서 내용 중에도 보완할 부분은 있을 것이다. 고칠 곳은 고쳐서 논문 형식으로 학회를 통해 정식으로 발표할 예정이다.”