올해 취업에 성공한 A씨는 독립을 준비 중이다. 부모님은 월세는 없어지는 돈이니까 가급적이면 전세금을 모을 때까지 같이 살자고 성화이지만, A씨는 시쳇말로 그럴 생각이 ‘1도 없다’ 그런데 요즘처럼 전세 사기 문제가 이슈화되면서 친구들은 월세를 권유하지만, 최근 금리가 떨어지면서 전세가 더 이득이지 않을까 고민이 가중되고 있다.

실제 서울의 경우 젊은이들이 선호하는 오피스텔의 임대차계약 중 월세 비중은 2021년 1분기 49.8%, 2022년 55.1%, 2023년 59.3%로 높아지는 추세이다. 이렇게 월세 비중이 지난해 이후 급격하게 높아진 것은 금리 인상 영향이 가장 큰 것으로 보인다. 물론 전세사기로 인한 사회적 불안감도 적잖은 영향을 미치고 있는 것으로 분석된다.

최근의 전세 계약에 대한 불안감은 전세사기에서 비롯된 사회적 이슈 영향이 크다. 따라서 이 같은 시장 외부 환경을 제외한다면 결국 금리, 더욱 직접적으로는 전세자금 대출금리가 판단기준에 중대한 영향을 미칠 수밖에 없다. 지난 4월17일 기준 시중은행의 전세자금 대출금리는 변동금리는 3.75~5.95%, 고정은 3.4~5.86% 수준이다. 전세자금대출 금리는 해당 주택의 상황과 돈을 빌리는 차주의 신용 상황에 따라 달라지게 된다. 따라서 A씨가 빌릴 수 있는 전세자금대출 금리가 월세 전환이율보다 저렴하다면 전세가 월세보다 유리해진다.

예를 들어 만약 1억원 전세와 보증금 2000만원에 월세 66만원의 보증부 월세 중 어느 것이 더 유리할까?

여기서 알아두어야 하는 것은 ‘전·월세전환율’이다. 전·월세전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 이율을 의미한다. 즉 전세금 역시 임대인과 임차인 간 집을 사용하는 대가를 목돈으로 지불하는 것으로, 매달 임대료는 내지 않더라도 전세금 1억원에 대한 기회비용이 녹아 있는 것이다.

1억원 전세보증금 중 보증금 2000만원을 제외한 8000만원을 월세로 전환하여 매월 66만원씩 내는 경우 적용된 전·월세전환율은 10% 수준이다. 따라서 전세자금대출 금리보다 훨씬 높은 월세를 내는 격이므로 월세보다는 전세가 더욱 유리한 조건이다.

현행 주택임대차보호법 제7조 2항에서는 전·월세전환율에 대해 대출금리와 해당지역 여건 등으로 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(현행 10%)과 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 요율(3.5%+2.0%=5.5%) 중 작은 것을 적용하도록 하고 있다. 즉, 임대차보호법상 적정 전환율은 5.5% 수준인 셈이다.

한국부동산원이 발표한 올해 2월 서울의 전·월세전환율은 5%, 전국 평균 6% 수준이다. 향후 시중금리가 안정될 가능성이 높게 점쳐지고 있어 전세자금 대출금리도 하향 안정될 가능성이 높다. A씨와 같이 연내 독립을 꿈꾸고 있다면, 성급하게 나서지 말고 기본 지식을 익히고 꼼꼼하게 비교해보라. 시간은 당분간 임차인 편이다.